Zašto je rok do 1. maja 2028. ključan za vlasnike nepokretnosti? 

Ako u katastru nepokretnosti bilo gde na teritoriji Republike Srbije imate upisano pravo korišćenja na građevinskom zemljištu ili ste upisani kao držalac, važno je da znate da je država postavila striktan rok do 1. maja 2028. godine svi držaoci i korisnici moraju rešiti svoj imovinsko-pravni status i upisati pravo privatne svojine.

Nakon ovog datuma, Republički geodetski zavod će po službenoj dužnosti izvršiti automatsko brisanje svojstva držaoca i prava korišćenja. Ukoliko do tada ne postanete punopravni vlasnik, rizikujete da država preuzme potpunu kontrolu nad zemljištem i vaš objekat ostavi u pravnom vakuumu. 

Kao advokat specijalizovan za imovinsko-pravne odnose, u nastavku vam objašnjavam šta ovo znači za vaše nekretnine i kako da na vreme zaštitite svoju imovinu, bez obzira u kom se gradu ili opštini nalazite. 

Na koji način i gde proveriti da li ste upisani kao stvarni vlasnik ili držalac? 

Informaciju o tome da li ste upisani kao stvarni vlasnik ili držalac možete proveriti i sami, pristupom na javno dostupnu bazu podataka katastra nepokretnosti, na sledećem linku:  

https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/PublicAccess.aspx 

Pretraga se može izvršiti unošenjem broja parcele ili adrese na kojoj se nalazi parcela. 

Ukoliko je u delu „imaoci prava na parceli – B list“ odeljka „vrsta prava“ upisano svojina, a „oblik svojine“ privatna, onda ste upisani kao stvarni vlasnik nepokretnosti, možete da gradite, poklonite, prodate itd. 

U slučaju da kod odeljka „vrsta prava“ stoji DRŽALAC, tada ne možete graditi, pokloniti ili prodati tu nepokretnost. 

Šta tačno znači konverzija prava korišćenja u pravo svojine? 

Konverzija je zakonski postupak kojim se dosadašnje pravo korišćenja ili status držaoca pretvara u pravo privatne svojine (vlasništvo 1/1). 

Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji i Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti, stvoreni su uslovi da konačno postanete stvarni vlasnik zemljišta na kom se nalazi vaš objekt. 

Odredbom člana 58. stav 1. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, propisano je da ako se najkasnije do 1. maja 2028. godine ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine na nepokretnostima na kojima je određeno lice upisano kao držalac u skladu sa Zakonom o državnom premeru i katastru (“Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 18/10, 65/13, 15/15 – US, 96/15, 47/17 – autentično tumačenje i 113/17 – dr. zakon), Služba će po službenoj dužnosti izvršiti brisanje svojstva držaoca tog lica i državine na nepokretnosti. 

Šta se dešava ako ne uradite konverziju do 1. maja 2028.? 

 Zakon je nedvosmislen: 

1. Brisanje iz katastra po službenoj dužnosti: Katastar će posle 1. maja 2028. obrisati sve upise koji nemaju definisanu privatnu svojinu. 
2. Gubitak kontrole nad parcelom: Kada država „uzme pod svoje“ neusaglašene parcele, gubite mogućnost bilo kakvog daljeg legalnog raspolaganja. 
3. Nemogućnost prodaje i hipoteke: Nekretninu nećete moći da prodate, poklonite, niti da stavite pod hipoteku radi dobijanja kredita kod banke. 
4. Nemogućnost dobijanja građevinske dozvole: Bilo kakva rekonstrukcija, dozidavanje ili nova gradnja biće pravno onemogućeni. 

Ko ima pravo na konverziju bez naknade? 

U najvećem broju slučajeva, fizička lica i vlasnici porodičnih kuća i stanova u Srbiji imaju pravo na konverziju bez plaćanja naknade.

Pravo na konverziju bez naknade najčešće ostvaruju: 

• Vlasnici objekata (kuća, zgrada, stanova, poslovnih prostora) izgrađenih na predmetnoj parceli; 

• Nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu (uz ispunjenje zakonskih uslova); 

• Zakupci građevinskog zemljišta u javnoj svojini koji su izmirili ugovorene obaveze. 

Važna napomena: Čekati da Katastar ovo uradi sam od sebe je najveći rizik. Postupak konverzije se ne sprovodi automatski pokreće se isključivo po vašem formalnom zahtevu! 

Zašto postupci pred katastrom često staju? 

Iako deluje kao jednostavna administrativna procedura, rešavanje statusa pred službama katastra nepokretnosti često stane zbog: 

-Nerešenih imovinskih odnosa iz prošlosti (starost dokumenata, nejasni ugovori, ostavinski postupci); 

-Nedostajuće dokumentacije i nejasnog pravnog sleda; 

-Odbijanja zahteva zbog formalnih grešaka u podnesku. 

Imajući u vidu opterećenost službi katastra, svaka dopuna ili odbijanje zahteva pomera vaš predmet mesecima unazad, a zakonski rok do maja 2028. godine teče. 

Kako vam advokat može pomoći? 

Analiza dokumentacije: Detaljno proveravam istorijat vaše parcele i objekta u katastru nepokretnosti. 

Priprema pravnog osnova: Prikupljam nedostajuće isprave, ugovore i rešenja neophodna za uspešan upis. 

Sastavljanje i podnošenje zahteva: Podnosim pravno utemeljen zahtev nadležnoj službi katastra nepokretnosti. 

Zastupanje i komunikacija: Pratim tok predmeta i reagujem na sve zahteve RGZ-a kako bi rešenje bilo doneto pre zakonskog roka. 

Rok do 1. maja 2028. godine deluje daleko, ali rešavanje imovinsko-pravnih predmeta zahteva vreme. Nemojte dozvoliti da zbog administrativnih kašnjenja ugrozite vlasništvo nad svojom nekretninom.